Детям принято рассказывать сказки на ночь. Нам молодым рассказывают не только на ночь, но и утром, в обед, да и вообще круглосуточно. Ибо хороший великан – это спящий великан. И лучше если этот сонный великан спит где-то на улице и не мешает взрослым дядям зарабатывать деньги.

Сказка первая, экономическая: «Спрос на жилье превышает предложение»

Это стало так модно ссылаться на экономику, как на объективное обстоятельство. И на очередной вопрос, почему же в нашей Одессе (заметьте не Нью-Йорке, Токио или Лондоне, даже не в Москве) так высоки цены на недвижимость, принято отвечать вполне стандартно. Разве вы не знаете экономических законов? Мы же живем по законам рынка, и свободной конкуренции. Есть спрос, есть предложение. Чем выше спрос – тем выше стоимость квадратного метра жилья. И как только спрос будет удовлетворен, то и цена на квартиры упадет. Строители работают на износ (бедняги), работают в несколько смен, и даже по выходным, чтобы удовлетворить растущий как грибы после дождя спрос на недвижимость.

Наверняка, когда эти сказочники учились в ВУЗах, лекции они посещали не регулярно и пропустили что-то очень важное. Одной фразой эти лекции звучат следующим образом: Если спрос превышает предложение, то появляется больше строительных компаний готовых удовлетворить растущий спрос. И за счет появления новых операторов на рынке, растет предложение, цена стабилизируется и начинает падать.

У нас же в Одессе, цена не падает, а только семимильными шагами растет. Это значит, что количество строительных кампаний не только растет, а более того, сокращается. Ибо строительный бизнес – это не та отрасль, где можно делиться со своим ближним куском пирога. Тем более если этот пирог на побережье Черного моря. Кто сокращает ряды строителей, и каким образом? Это больше вопрос к будущим работникам правоохранительных органов – спящим студентам юристам.

И все же мучают сомнения по поводу ажиотажного спроса на недвижимость…

Если спрос такой ажиотажный, то возникает сразу несколько вопросов:

1. Если спрос превышает предложение, почему некоторые квартиры в хороших районах на продаже уже полгода и больше?
2. Почему все заселенные новостройки заселены на ~50%?
3. Почему квартиры вообще есть в базах агентств? Если бы был резкий дефицит, то не брали ли бы их без просмотров, как синицу в руке?
4. Почему размер баз квартир у основных агентств не сократился во время «наиболее горящего» спроса? А напротив база растет с каждым днем?

Сказка вторая, строительная: «Строители почти ничего не зарабатывают на квартирах»

Это так просто, дети. Сложите все цифры: стоимость земли, строительных материалов, зарплаты строителей и получится конечная стоимость жилья. Какая цифра получится? И вот здесь начинается раздвоение или даже большее расслоение личности. Согласно, данных государственных служб (где сидят люди с учеными степенями) стоимость квадратного метра жилья составляет всего 2104грн.(416 долларов США) в Одессе.

Не дорого, правда? А если возьмешь почитать любую газету по недвижимости (Авизо, ОГО, Маклер и пр.), то цена магическим образом вырастает как минимум вдвое.

Что же недосчитали отечественные мужи из государственных учреждений? Расчеты эти проводятся в соответствии со строгими методиками, закрепленными на законодательном уровне, и нарушение которых влечет административную ответственность. Методики расчета стоимости одного квадратного метра жилой площади индивидуально для каждой области и учитывает множество факторов, в том числе и рыночную конъюнктуру.

Один из аргументов выдвигающихся в качестве обоснования постоянного роста цен на недвижимость – это растущие цены на строительные материалы. При этом операторы рынка строительных материалов не фиксирует 100% роста их стоимости – максимум 10-15%, а в отдельных случаях даже снижение стоимости. А квартиры в 2 раза (т.е. на 100%) выше исходной стоимости в 2104 грн. Другой аргумент, государственная стоимость не учитывает прибыли застройщика. Опять промах, прибыль застройщика заложена на уровне 6%-10%. Зарплаты, стоимость земли, отделочных материалов – все эти составляющие уже входят в 2104 грн. Итак, что же такое эта разница в 300-400 у.е. между ценой рассчитанной государственными чиновниками, профессионалами строителями и ценами, которые устанавливают строительные кампании? Это чистая ПРИБЫЛЬ! На каждом квадратном метре стоимостью в 800 у.е. строители зарабатывают минимум 400 у.е.! То есть они продают товар в 2 раза завышенной стоимости!

А вот и списочек вопросов для семинарских занятий в строительной академии:
1. Почему сами строители и ремонтники констатируют факт снижения стоимости ряда материалов? (К примеру, гипсокартон упал в цене с 9 у. е. до 9 грн.)
2. Почему, несмотря на законодательно фиксированные нормы прибыли от строительной деятельности, эксперты заявляют, что прибыльность жилищного строительства составляет от 100 до 700%?
3. Что вы знаете о финансовой схеме «откат»?
4. Что вы знаете о схеме комбинатов, групп, или холдингов, в которой прибыль одной организации снижается для того, чтобы сделать прибыль в другой организации?

Сказка третья, банковская: "Можно купить квартиру в кредит"

Даже если квадратный метр жилищной площади очень дорогой, такой как в Лондоне или Нью-Йорке, то есть общемировая практика реализации подобной недвижимости. Данное жилье продается в кредит. Данный механизм во всем мире принято называть ипотекой.

Ипотека, Ипотечный кредит (от — залог, заклад) — ипотечный жилищный заём, т. е. предоставляемые заёмщику кредитором деньги для приобретения либо ремонта недвижимого имущества на условиях целевого использования, срочности, платности, возвратности и обеспеченности.
(Информация взята с: ru.wikipedia.org/wiki/Ипотека)

Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования колеблется от 50 до 70 % от суммы оценки. Обычный срок кредитования 10 - 20 лет под 3.5%-4,5% годовых в зависимости от банка.

В нашей стране, проценты по кредиту составляют несколько большую величину от 10% до 15%, естественно не в национальной валюте.

Представим краткие расчеты. Вы хотите приобрести квартиру за 30 000 долларов США При годовой ставке по кредиту 12%, в месяц необходимо выплачивать 300 у.е. по процентам, плюс около 125у.е. сам кредит. Таким образом, в месяц оплачивается 425 у.е. кредит, прибавьте еще коммунальные услуги – до 50 у.е. В итоге, 475 у.е. у вас будет уходить исключительно на квартиру. Воздухом, естественно, вы питаться не будете поэтому еще надо добавить на питание, проезд и прочие приятные мелочи – 200 у.е. Результатом наших скромных расчетов получается, что ваша ежемесячная зарплата должна составлять минимум 675 у.е. в месяц. О покупке мебели, бытовой технике и других домашних друзьях человека, естественно уже речь не идет. Вам повезло если кредит выдали без первого взноса. Ибо в основном практикуется наличие первоначального взноса, который составляет от 15% до 30% стоимость недвижимости. И если взять те же 30 000 долларов, то единовременно вы должны будете оплатить от 5000 до 10 000 долларов. Добавьте еще налоги, оценку, оплату услуг агентства 5% (1500 долларов). Где возможно заработать молодому человеку подобные деньги? Или он должен работать с пеленок?

Сколько человек в Одессе получают подобную зарплату? 1000человек, или 5000? Молодых людей в Одессе больше 150 000! Сколько из них может себе позволить подобный кредит? О каком возрождение нации мы говорим?

Самое удивительное, что в странах дикого Запада ставки по кредитам намного меньше! Что движет нашими банкирами?
Основным двигателем бизнеса во всем мире является, именно, кредитование. Чем больше кредитов получает население (бизнес), тем выше темпы развития экономики. И следовательно растет ВВП, - наступает экономическое процветание. За регулирование кредитной политики в нашей стране непосредственно отвечает Национальный Банк Украины, Президент, Правительство, Верховная Рада. Высокие ставки по кредитам зависят именно от этих структур. Может быть, кому-то в верхних эшелонах власти не выгодна процветающая Украина?

Наверняка, молодые экономисты могут предложить более простые и доступные схемы кредитования молодежного жилья. А пока остаются только вопросы:
1. Почему в странах Европы, где оплата труда в несколько раз выше, ставки по кредитам в несколько раз меньше?
2. Кому выгодны подобные сверхприбыли в банковской сфере?
3. Почему НБУ не регулирует сферу кредитования, с целью сделать ее более доступной?
4. Почему законы об ипотеке до сих пор не вступили в силу?

Молодой великан в нашей стране продолжает спать. То ли оттого, что он родился уже нездоровым, то ли оттого, что за время сна у него атрофировался мозг. И его тихое посапывание слышится во всех одесских ВУЗах. Да и пусть спит. А мы будем пока деньги зарабатывать на новую квартиру.



Андрей Федоренко,
политолог "Молодежь за Литвина"